Покупка жилья на первичном рынке.

Несмотря на серию крупных скандалов с обманутыми дольщиками, спрос на новое жилье не ослабевает – в 2010 г. в столице спрос на новостройки за лето вырос на 20 %.

Основные привлекательные моменты покупки жилья на первичном рынке – это комфортабельность, современная планировка (современные удобные квартиры с большими кухнями и высокими потолками), возможность создания индивидуальной планировки на этапе строительства, новые современные коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность сэкономить (квартира в проекте намного дешевле, нежели уже построенная, а рассрочка платежей удобна), отсутствие сомнительного прошлого предыдущих сделок с данным жильем.

Цена жилья на этом рынке, как и на вторичном, зависит от места расположения дома, от качества проекта, от наличия развитой инфраструктуры, от стадии готовности дома, а также от целого ряда других, порой очень субъективных факторов. Цена на типовую новостройку от нулевого цикла до стадии сдачи жилья под заселение меняется, как правило, в среднем на 10–30 %.

Продажа квартир начинается сразу после получения разрешения на строительство. На этом этапе жилье продается по самым низким ценам. Однако и риски инвесторов на этом этапе максимальны. По мере строительства дома риски инвесторов снижаются, а цены на квартиры растут, квартиры постепенно продаются. Причем сначала продаются самые ходовые квартиры, затем квартиры, на которые спрос меньше. К окончанию строительства непроданными обычно остаются квартиры с относительно низкими потребительскими качествами: на первом этаже, угловые, неудобно расположенные и т. д.

Чтобы выбрать квартиру получше – заданного метража, с требуемым количеством изолированных комнат, на определенном этаже, с хорошим видом из окна и т. д., – лучше совершать сделку на начальном этапе строительства.

При нормальном положении дел срок строительства типового дома от начала и до момента сдачи его в эксплуатацию небольшой – от 6 до 10 месяцев. Дома по индивидуальным проектам строятся 14–18 месяцев.

Этапы строительства

Весь процесс строительства жилого дома можно условно разделить на три этапа:

♦ нулевой цикл;

♦ строящийся дом;

♦ готовая новостройка.

Покупка на каждом этапе имеет свои особенности и свои риски.

Нулевой цикл. Это самая дешевая, но и самая рискованная для покупателя стадия покупки квартиры. Тем не менее большинство (до 60 %) покупок на первичном рынке жилья приходится именно на эту стадию строительства, поскольку при 100 %-ной оплате, как правило, предоставляются значительные скидки.

Отмечались случаи, когда на продажу предлагались квартиры в домах, под строительство которых, может, и будет выделена площадка, но на ней еще стоят неснесенные старые дома и не ведутся никакие работы. Новый дом, согласно заверениям строителей, должен быть сдан через 1,5–2 года. По сути, строители торгуют фьючерсами с очень далекими периодами исполнения. На практике это торговля воздухом, при которой покупательские риски очень велики.

Строящийся дом. На этом этапе, когда построено несколько этажей (20–95 %) дома, риск остаться на бобах, конечно, снижается, но растет цена. Главный недостаток этого варианта – все то же несоблюдение сроков окончания строительства. Реальные сроки ввода домов продлеваются, как правило, на год-полтора-два.

Готовая новостройка. В этом случае, как и на вторичном рынке, можно купить не виртуальное, а вполне конкретное жилье, а если квартира продается под ключ, то в нее можно переехать сразу после уплаты денег и урегулирования всех формальностей. Это самая надежная стадия приобретения квартиры-новостройки, но и самая дорогая. Цены здесь не ниже цен вторичного жилья, а порой и несколько выше – ведь жилье новое.

Кроме того, нужно понимать, что и на этой стадии покупатель может не получить права собственности на купленную квартиру, а заключить такой же инвестиционный договор. Квартиру, хотя в ней уже произведен ремонт и половина жильцов (или даже больше) уже въехала, нельзя будет ни продать, ни подарить, ни завещать еще какое-то время (6-10 месяцев, иногда больше), до тех пор, пока дом не будет принят гос-комиссией и не оформлен соответствующим образом. Только после этого можно оформить собственную квартиру на себя и распоряжаться ею в соответствии с законодательством РФ и нормами ГК РФ.

Этапы покупки жилья

Выбор компании-застройщика

На первичном рынке жилье приобретается гражданами, как правило, у компании-застройщика. Причем процесс купли-продажи растягивается на год-два, а иногда и значительно дольше.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участников долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 17 июня 2010 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Закон устанавливает условия, субъектов права и порядок привлечения денег граждан (ст. 1), а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Закон обязывает застройщика раскрывать о себе всю интересующую граждан информацию: проектную декларацию (ст. 19), информацию о застройщике (ст. 20), информацию о проекте строительства (ст. 21).

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

♦ разрешение на строительство;

♦ технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

♦ заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

♦ проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

♦ документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (ст. 21).

Один из наиболее распространенных вопросов, которые задают клиенты специалистам-риелторам: «А вы можете гарантировать надежность компании, у которой я собираюсь покупать квартиру?» Согласитесь, сегодня вряд ли кто-нибудь на 100 % поручится за чью-то надежность. Поэтому, обращая внимание на репутацию фирмы, не помешает и самому позаботиться о защите своих интересов. Причем заранее, в тот момент, когда только намереваетесь стать дольщиком. Постарайтесь узнать о своей будущей квартире как можно больше.

Нужно обязательно сходить на место будущего дома. Если там стоит пять заселенных пятиэтажных хрущевок, к обещанному сроку сдачи дома прибавляйте два года. Расселение людей из ветхих домов – кропотливый процесс. Кто-то не захочет переселяться, кто-то потребует нереальную компенсацию – а это суды, волокита и т. п.

На рынке массового жилья квартиры с отделкой продаются не так уж часто, да и качество отделки порой не устраивает покупателя. Как правило, предлагаемая квартира представляет собой лишь бетонную коробку свободной планировки, это значит, что там нет ничего: ни чистого пола, ни сантехники, ни даже межкомнатных перегородок.

Конечно, у подобной квартиры есть свои плюсы: во-первых, изначально все можно обустроить по своему вкусу; во-вторых, гораздо легче заметить дефекты, если таковые имеются. Однако необходимо понимать, что только установка внутренних стен обойдется владельцу в круглую сумму. Отделка квартиры значительно увеличит стоимость квадратного метра, в зависимости от качества материалов и работ.

Чтобы, как говорится, «не попасть на деньги», степень готовности сдаваемого покупателю жилья необходимо отразить в договоре и тщательно отслеживать данный вопрос при приемке.

Договоры участия в строительстве многоквартирных домов

Выбор формы договора является ключевым моментом заключения сделки.

В Законе прописано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

На практике по-прежнему довольно часто используются другие формы договоров. Например, договор соинвестирования. В этом случае дольщик, являясь партнером, разделяет с застройщиком все возможные риски, так как попадает под действие Федерального закона 1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Договор переуступки прав требования – это выкуп договоров долевого участия. Продавцом обычно выступает дольщик, зарабатывающий на разнице в цене. Обязательно нужно проверить, не числятся ли за прежним хозяином долги. Если документы оформлены в соответствии с Федеральным законом № 214 и зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе – эксперты считают, что это вполне безопасный вариант.

Краткая суть договоров с использованием векселей заключается в том, что, несмотря на подписанные соглашения, застройщик всего лишь обещает передать вам квартиру, когда дом будет построен. В случае обмана придется продавать вексель или требовать через суд не квартиру, а возврата стоимости векселя. Кстати, арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования вексельной схемы.

Договор предварительной купли-продажи означает, что застройщик обещает после начала строительства заключить с вами договор о долевом участии. Однако если стоимость жилья значительно вырастет, то компания может не устоять перед искушением заработать на квартире, которая является вашей лишь условно, и отказаться от сделки. Покупателю остается обращаться в суд для возврата вложенных средств.

Несмотря на все усилия законодателей заставить строителей работать по Закону № 214, большинство сделок по продаже квартир в новостройках Москвы и Подмосковья по-прежнему проходят по рискованным для покупателя схемам разной степени «серости». Строители с большой неохотой работают по указанному Закону, поскольку он ставит их в жесткие рамки. В то же время для покупателей эксперты считают его самым надежным.

Договор участия в долевом строительстве по Закону № 214-ФЗ

Сторонами договора участия в долевом строительстве могут быть только застройщик и физическое или юридическое лицо, которое хочет финансировать строительство объекта (кроме объекта производственного назначения) в любых целях – как для личного потребления, так и для предпринимательства.

Требования, предъявляемые к застройщику, перечислены в ст. 2 Закона № 214-ФЗ [27] .

Так, по Закону застройщиками могут быть организация или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Специальных требований к участнику долевого строительства Законом не установлено.

Закон установил форму и цену договора (ст. 4, 5), срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6), гарантии качества, предусмотренные договором (ст. 7), порядок передачи объекта долевого строительства (ст. 8).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3. ст. 4).

Порядок и условия расторжения договора и ответственность за нарушение обязательств по договору определены ст. 9 и 10 Закона. Статья 16 регламентирует порядок государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства

Статья 23 регламентирует порядок государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Информация о проекте строительства (ст. 21) должна содержать следующие дополнительные сведения:

♦ о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 9.1);

♦ о способе обеспечения застройщиком исполнения обязательств по договору (п. 11);

♦ об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров (п. 12).

Размер неустойки (пеней) за неисполнение сторонами обязательств по договору, а также размер процентов, уплачиваемых застройщиком за пользование денежными средствами участников долевого строительства, приведены к единому размеру в соответствии с п. 4 ст. 75 НК РФ – 1/300 ставки рефинансирования Банка России. При этом установлено, что если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (см., например, ч. 4 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9).

Подписание договора и внесение денег

Подписание договора и внесение денег – ключевой момент заключения договора.

До подписания договора и внесения денег следует внимательно прочитать (изучить) договор. Необходимо взять его с собой, изучить в кругу семьи, показать опытному юристу. Можно проконсультироваться в риелторской конторе, оплатив юридическую экспертизу договора. При покупке квартиры через агентство недвижимости всю эту процедуру выполняет агентство.

Обычно покупателям предлагается несколько схем оплаты выбранной квартиры. Можно выплатить всю стоимость сразу. Однако разумнее вносить деньги по частям (ежемесячно или поквартально). Окончательно расплатиться – после приемки дома госкомиссией.

При заключении договора следует зафиксировать состояние, в котором дом будет сдан, то есть зафиксировать степень «недостроя».

Необходимо также уточнить, что понимается под телефонизацией новостройки. В большинстве случаев это означает, что к дому подводят телефонный кабель и делают разводку по квартирам. Иногда могут ограничиться одним кабелем. В ряде случаев телефонные номера бронируют. Тогда, имея акт приемки госкомиссией, можно сразу обратиться в телефонный узел, где были забронированы номера, и установить телефон в новой квартире. Если номера не забронированы, покупателю придется устанавливать телефон в обычном порядке.

Необходимо внимательно изучить условия оплаты, порядок начисления и взимания штрафов за несвоевременное внесение очередного взноса, сроки окончания строительства, сдачи дома под заселение, сдачи дома приемной комиссии, санкции и штрафы за несвоевременное выполнение принятых обязательств. Права и обязанности сторон должны быть четко прописаны.

Стоимость квартиры не должна меняться с момента подписания договора. Единственное исключение составляет небольшая корректировка метража и, следовательно, общей стоимости после замеров БТИ: покупатель либо вносит дополнительную сумму, либо ему возвращают часть денег.

Покупатель должен понимать, что, заключая договор, он несет бремя определенных рисков (долгострой, вероятность банкротства строительной организации, недобросовестность соинвесторов и т. д.). Уменьшить риски можно, застраховав совершаемую сделку в страховой компании. Обычно во многих крупных агентствах недвижимости действуют специальные системы страхования сделок, но гарантии, предоставляемые клиентам, как правило, не 100 %-ные, поэтому на самом деле главными гарантиями являются репутация и время существования компании на рынке недвижимости.

Дополнительные платежи

Если договор предусматривает оплату дополнительной, изначально не учтенной в договоре площади, то застройщик вправе требовать с вас деньги. Если эта норма появляется в каких-либо последующих соглашениях, оплату можно оспорить. Ведь проект дома разрабатывался с точностью до сантиметра задолго до строительства, и не ваша вина, что застройщик плохо сосчитал метры или строители допустили нарушения в проекте. Отказ от подписания дополнительных соглашений и невыполнение каких-либо условий, если они не оговорены в первичном договоре, не лишают вас права на жилплощадь.

Подключение к тепло-, электросетям и другим – также не повод для дополнительных платежей. Все эти расходы должны закладываться в смету расходов и в общую стоимость квартиры.

Вообще дополнительные соглашения – это акт доброй воли с обеих сторон.

Единственное обязательство, которое вы несете по умолчанию на законных основаниях, – это квартплата авансом за четыре месяца (на это есть соответствующее постановление правительства Москвы). Однако размер квартплаты необходимо обосновать.

Если вы оплатили услуги, но ими так и не воспользовались, вы вправе требовать перерасчета последующей квартплаты. Отказ от предоставления услуг – повод обратиться в суд за компенсацией морального и материального ущерба.

Ввод объекта в эксплуатацию

Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регламентирует ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

На момент приемки дома госкомиссией к нему должны быть подключены все коммуникации (лифтовое оборудование вводится в эксплуатацию, как правило, после заселения 70–80 % жильцов).

Передача дома от строителей на баланс города и эксплуатирующим организациям – процесс долгий и трудный: после приемки дома госкомиссией проходит, как правило, еще 7–8 месяцев, пока вы сможете оформить его в собственность. Это, естественно, создает целый ряд неудобств: в доме нельзя прописаться, установить телефон, приходится оплачивать электроэнергию по повышенному тарифу – для юридических лиц, нельзя подать документы в налоговую инспекцию для возврата 13 % от потраченной суммы и т. д.

Приемка квартиры от застройщика

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 8 Закона 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если покупатель не уверен в том, что он может адекватно оценить качество работ, то лучше пригласить независимого эксперта.

В случае обнаружения брака и недоделок следует составить приложение к акту сдачи-приемки квартиры. В нем покупатель совместно со строителями записывает все свои претензии, а в самом акте должна быть запись о наличии перечня замечаний со сроками их устранения.

В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

♦ безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

♦ соразмерного уменьшения цены договора;

♦ возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Скрытые дефекты, проявившиеся уже после составления и подписания акта приемки-сдачи, должны бесплатно устраняться в течение гарантийного срока. В случае их обнаружения необходимо обращаться в РЭУ по месту жительства (ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

До подписания передаточного акта он вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком предусмотренных обязанностей.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта застройщик по истечении двух месяцев вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства (ст. 8 Закона № 214-ФЗ)).

При приеме дома БТИ жилплощадь тщательно перемеряют, и, если насчитают лишние метры, за них придется доплачивать. Если же окажется, что при строительстве вас «обделили», – деньги вернут. Однако обычно не по рыночным ценам за квадратный метр, а по себестоимости.

Если застройщик сознательно затягивает оформление вашей квартиры, можно предъявить ему претензии в суде.

Оформление прав собственности на построенное жилье

Следующий этап деятельности и новая ступенька расходов – оформление права собственности на квартиру, то есть ее приватизация. Сейчас это совершается достаточно просто.

Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Закона № 122-ФЗ).

Проблема с оформлением прав собственности на уже построенное жилье остается второй по распространенности. Как правило, обязательства застройщика считались выполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Данный акт составлялся после приемки дома в эксплуатацию государственной комиссией. Если застройщик и инвестор подписали акт в сроки, указанные в договоре инвестирования, то на практике застройщик уже не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта. Если же он нарушил эти сроки, то наступает ответственность, предусмотренная договором инвестирования. Когда в договоре инвестирования не предусмотрена такая ответственность, ситуация регулируется ГК РФ (ст. 309) и Законом «О защите прав потребителей» (п. 1 ст. 27). Помимо этого, п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает обязанность исполнителя выплатить потребителю неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, которая определяется в размере 3 % от цены выполнения работы.

Однако очень часто процесс оформления затягивается, иногда до 1,5–2 лет. Причин тому может быть несколько.

Во-первых, в процессе строительства жилого многоквартирного дома участвует большое количество и юридических, и физических лиц. Это застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также дольщики, привлекаемые для частичного финансирования строительства. После того как дом построен, его необходимо поставить на баланс обслуживающей организации. Подписываются протокол поквартирного распределения долей и акт реализации инвестиционного контракта.

Чем больше участников, тем больше документов необходимо собрать, а это отнимает довольно много времени. В такой ситуации найти виновного практически невозможно, как невозможно и спросить с кого-то за задержку процесса регистрации права собственности. Кроме того, причиной задержки может быть неоформленное разрешение на строительство (такие случаи действительно встречались). Дом построен, а разрешение – в процессе оформления. Или, например, закончился срок договора аренды земельного участка под домом.

Если объект не сдается по вине застройщика, то с виновного можно спросить по всей строгости закона. Если дом сдан и передан по акту, но процесс регистрации права собственности затягивается, то, как показывает практика, ускорить его и найти виновного будет довольно трудно.

Причина, видимо, в том, что инвесторы не заинтересованы в быстром оформлении квартир в собственность жильцов: пока дом не перейдет в собственность жильцов, инвестор остается фактическим собственником дома, несмотря на то что самого дома на его балансе нет. Благодаря этому компания-инвестор на законных основаниях не платит НДС: ведь если квартиры не переданы новым собственникам, значит, и дохода не возникло. Таким образом, чем дольше инвестор не будет подписывать необходимые покупателям документы, тем дольше он будет пользоваться бесплатным кредитом от государства в размере 18 % от стоимости дома, одновременно полностью оплаченным владельцами квартир. Выгода очевидна: задержка передачи пяти таких домов по Москве позволяет компании построить за год новый дом совершенно бесплатно для себя.

Единственное, что можно посоветовать дольщикам, которые не могут оформить право собственности из-за бумажной волокиты, – это обратиться в суд и зарегистрировать право собственности на основании судебного решения.

Обращаясь в суд в надежде защитить свои права, нужно понимать, на что можно рассчитывать. Например, остановленную по объективным причинам стройку не сможет «расшевелить» ни одно судебное решение, а возврат денег в этом случае будет определяться как условиями договора, так и фактическими возможностями ответчика. В случае с покупкой квартиры всегда действует правило «профилактика лучше, чем лечение», поэтому не следует экономить на проверенных специалистах, которые смогут провести качественную и всестороннюю экспертизу всех необходимых документов на квартиру.

Отделку или ремонт квартиры лучше начинать по прошествии года после окончания строительства, так как новые дома в течение этого срока дают определенную усадку.

Управление домом

После сдачи дома фирма-инвестор часто создает в нем свое собственное ТСЖ со «своим» председателем, который будет назначать дополнительные поборы и «заворачивать» тех жильцов, которые пришли жаловаться на недоделки и плохое качество обслуживания. Это помогает быстрее и с наименьшими материальными затратами сдать дом. Однако согласно Жилищному кодексу вступление в ТСЖ – дело добровольное, хотя многие фирмы пытаются сделать его обязательно-принудительным: не отдают ключи, пока жильцы не подпишут заявление, делают это обязательным пунктом в контракте. Можно отказаться от членства, но выгод это не принесет. Вы будете лишены права голосования, а тарифы на услуги вряд ли подешевеют.

По истечении определенного срока ТСЖ обязано провести общее собрание, на котором можно переизбрать правление, председателя, утвердить или откорректировать бюджет. Лучше вступить в ТСЖ, еще лучше внедриться в правление ТСЖ и совместно с другими жильцами дома избрать подходящих людей.

Риски покупки жилья на первичном рынке

Первичный рынок, как показывает практика, очень рискованный: до сих пор более 100 тыс. обманутых дольщиков по всей стране продолжают бороться за свое жилье.

Какие мытарства могут ожидать соинвесторов, решившихся вложиться в строительство нового жилья, можно узнать на сайте www.aviat62.

narod.ru, некоторых других сайтах, а также воспользовавшись любым поисковым порталом (например, «Яндексом»).

Однако не многие учатся на чужих ошибках. Жизнь показывает, что, несмотря на продолжающийся громкий скандал с обманутыми дольщиками, очередные группы потенциальных обманутых дольщиков уже несут деньги мошенникам. В СМИ и Интернете имеется достаточно много совсем свежих примеров.

Жилищные кооперативы

Вступление в жилищные кооперативы является еще одним достаточно эффективным способом решения жилищной проблемы.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Порядок создания кооперативов и правовое положение членов жилищных кооперативов определяет ЖК РФ (гл. 11 и 12, ст. 110–134).

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

Категории граждан, указанных в ст. 49 ЖК, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (ст. 111).

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Собрание учредителей жилищного кооператива выбирает органы управления, принимает устав и другие необходимые документы. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 112).

В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие законодательству положения (ст. ИЗ).

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

В конце 2004 г. был подписан Федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», который вступил в силу 1 апреля 2005 г.

Закон принят в пакете новых законодательных актов, направленных на формирование рынка доступного жилья, и устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности его членов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

До принятия Закона жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 ГК РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными

Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, законодатели наконец четко регламентировали деятельность таких организаций.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона № 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) – это потребительский кооператив, который за счет взносов его пайщиков может покупать или строить для них квартиры.

До принятия этого закона многие организации реализовали жилищно-накопительные программы: потребительские кооперативы, акционерные общества, коммандитные товарищества, организации иных правовых форм. Новый Закон установил, что теперь данной деятельностью смогут заниматься только жилищно-накопительные, жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Таким образом, все указанные формы кооперативов (жилищный, жилищно-строительный, жилищный накопительный) являются специфическими разновидностями потребительских кооперативов в сфере обеспечения граждан жильем.