1. Оформление жилья. Сложно? Отнюдь.

Чем ты обладаешь, то обладает и тобой. Петроний Арбитр Гай Приватизация. Как оформить договор купли-продажи. Регистрация договора и перехода прав. Что такое обременение

«Квартирный вопрос испортил москвичей». Эта знаменитая фраза, сказанная Воландом больше семидесяти лет назад, актуальна и по сей день. И сегодня, пожалуй, даже как никогда ранее. Из-за недвижимости рушатся семьи, родственники становятся врагами. Сегодня люди гибнут не за металл, а за квадратный метр.

· · ·

Известный музыкант, бывший клавишник «Машины времени» Александр Зайцев стал жертвой «черных риэлторов». Его заставили подписать документы на продажу квартиры, вывезли за город, где поселили в бараке с такими же несчастными жертвами мошенников. В результате через какое-то время один из «соседей» зарезал ножом Александра. На момент написания данной книги следствие по делу еще не окончено.

Справедливости ради нужно отметить, что квартирный вопрос испортил не только столичных жителей. Во всех регионах нашей необъятной родины недвижимость считается одним из самых дорогих видов имущества, а следовательно, и особенно вожделенным объектом для всякого рода мошенничества.

Чтобы не попасть в неприятную или даже трагичную ситуацию, нужно при любых манипуляциях с жилыми или нежилыми объектами быть очень внимательным. А я расскажу вам об основных правилах оформления сделок с недвижимостью.

Приватизация

Хотелось бы сказать, что многие граждане не видят принципиальной разницы между «своей», то есть приватизированной, квартирой и квартирой муниципальной или государственной (той, что принадлежит им на основе договора социального найма). Больше того, многие, кто приватизировал жилье, даже впоследствии пожалели о своем решении. Ведь теперь им приходится платить налог на имущество. Сумма, нужно отметить, весьма символическая, но, тем не менее, для многих граждан не понятно, почему они должны платить за то, что и так принадлежит им. В связи с этим были случаи, когда граждане даже «расприватизировали» свое жилище, благо, что пока такая возможность законом предусмотрена.

Ну что ж, как говорится, хозяин – барин. Хотя, нет. В случае с неприватизированным жильем и не хозяин, и не барин.

Конечно, никто не выселит произвольно, без достаточных на то оснований, нанимателя по договору социального найма. Никто не тронет и членов его семьи, даже после смерти нанимателя. Но лишь при условии, что они в квартире по месту жительства будут иметь постоянную регистрацию. А иначе… Иначе жилье отойдет собственнику – муниципалитету или государству. Также без согласия последних в квартиру нельзя никого прописать [96] , ее нельзя продать или обменять. Подарить ее тоже, кстати, не удастся. Одним словом, неприватизированная квартира – это иллюзия собственного жилья. На самом деле оно не ваше. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Мне кажется, что в наше весьма непростое время, когда многие готовы сражаться за жилье с близкими родственниками, пренебрегать даденной государством возможностью по приватизации – верх неосмотрительности. В конце концов, недвижимость – один из самых дорогих видов имущества. Что же касается налога на нее, так многие категории граждан и вовсе освобождены от обязанности по его оплате. Да и сумма не настолько велика. Тем более что приватизация – бесплатная передача жилья – утрачивает силу с 1 марта 2010 года. Как говорится, кто не успел, тот опоздал. Поэтому советую всем, кто не осуществил еще перевод муниципального или государственного жилья в свою собственность, поскорее запрыгивать в последний вагон уходящего поезда. Ведь, скорее всего, весной 2010 года граждане смогут приобрести жилье уже только путем выкупа. И какова будет сумма, сегодня никто не берется прогнозировать.

Однако перед тем как начать собирать документы для приватизации собственного жилья, советую ознакомиться с некоторыми ограничениями, установленными законом на этот счет.

Во-первых, следует понимать, что право на приватизацию предоставлено гражданам всего лишь один раз в жизни [97] . Таким образом, если вы уже участвовали в ней, то больше уже не получится приобрести бесплатно государственную недвижимость.

Во-вторых, некоторые категории жилья, определенные в законе, и вовсе не могут быть приватизированы. В силу статьи 4 Федерального закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Правда, из этого правила есть и исключения. Так, например, фонд стационарных учреждений социальной защиты в сельской местности по решению его собственников и иных уполномоченных лиц может быть приватизирован [98] , так же как и общежития [99] .

Еще одним важным моментом, который нельзя обойти вниманием, рассказывая о приватизации жилья, является тот факт, что правом на нее обладает не только наниматель жилого помещения, но и все проживающие (зарегистрированные) с ним граждане [100] . Если кто-то из них по каким-либо причинам не хочет принимать на себя часть собственности на недвижимость, то он опять же лично и добровольно должен заявить этот свой отказ, который нужно заверить у любого нотариуса. А когда кто-то из членов семьи вдруг возражает против приватизации, то она и вовсе невозможна.

Нарушение данного правила, кстати, не раз впоследствии приводило к признанию приватизации незаконной.

Итак, для того, чтобы приватизировать квартиру, нужно собрать необходимый пакет документов и обратиться с ним в специализированный орган по приватизации жилья, которым обычно выступает отдел в управе вашего района или управление в департаменте жилищной политики города. Представить нужно туда, как минимум, следующие бумаги:

1. Заявление (или несколько заявлений, если обращение семейное) на приватизацию занимаемого жилого помещения. Данное заявление подписывается всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.

2. Договор социального найма. Словом, документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением.

3. Справку о том, что ранее заявитель в приватизации не участвовал.

4. Иногда нужно представить также и документы из органов опеки и попечительства.

5. Документы, удостоверяющие личность всех участников приватизации. Подлинники и копии паспортов, для детей до 14 лет – свидетельства о рождении.

6. Поэтажный план и экспликация на квартиру из БТИ. Эти документы представляются в подлинниках и копиях, заверенных в бюро технической инвентаризации. Если в квартире производилась перепланировка, она должна быть узаконена.

7. Справка о составе семьи или, как ее часто называют, выписка из домовой книги на всех зарегистрированных и выбывших граждан с момента выдачи ордера. Выписка действительна в течение 1 месяца с момента выдачи.

8. Если менялись паспорта, то потребуется справка об этом с указанием причин их замены.

9. Если лицо прописано в квартире уже после 1991 года, то ему для участия в приватизации потребуется представить также выписку из домовой книги предыдущего места жительства. При этом если вы прибыли из другого региона, то придется запросить там справку о том, что ранее вы в приватизации не участвовали.

10. Если в квартире проживает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то требуется разрешение органов опеки на приватизацию жилой площади, где проживает опекаемый: подлинники и ксерокопии, а также распоряжение о назначении опекуна.

11. Если лицо участвует в приватизации через представителя, тот должен представить нотариально заверенную копию доверенности, а также свой паспорт: подлинник и ксерокопию; паспорт доверителя: подлинник и ксерокопию.

12. Если кто-то отказывается от приватизации, то от него должен быть представлен нотариально заверенный отказ.

13. В Москве, например, при приватизации действует система «одного окна». Это означает, что вы можете сдать документы на приватизацию и получить уже свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. В этом случае вам нужно будет при подаче документов приложить также нотариально заверенную доверенность на сотрудников Департамента. Однако это не обязательно, так как вы вполне после приватизации можете сами осуществить подачу документов в регистрационное управление.

14. Квитанция об оплате госпошлины. Стандартно платится 500 рублей, хотя могут быть и свои нюансы, но в сторону уменьшения этого размера, а не увеличения.

Данный перечень приблизительный. Он может быть шире или уже в зависимости от обстоятельств. В любом случае уточнить полный перечень документов вы можете в местном отделе по приватизации. Там на информационных стендах должна быть представлена вся необходимая вам информация.

Итак, до того, как пойти в отдел по приватизации, советую договориться со всеми членами семьи, на каких именно условиях будет приватизироваться недвижимость. Так, например, можно приватизировать ее на кого-то одного. Но чаще всего жилье все-таки приватизируется на всех членов семьи. В этом случае можно избрать либо режим совместной, либо долевой собственности. О своем решении вы и должны будете поведать отделу по приватизации, написав об этом в заявлении.

Остановлюсь вкратце на вопросе выбора режима собственности. Во-первых, приватизировать в общую совместную собственность могут только супруги. Поэтому если в состав субъектов, участвующих в приватизации, входят иные лица, то приватизировать таким образом уже не получится. Однако нередко и супругам целесообразно приватизировать квартиру на условиях собственности долевой. Ведь в этом случае собственник доли может по своему усмотрению ею распоряжаться. Правда, с соблюдением преимущественного права покупки доли другими собственниками. То есть он обязан известить их о своем решении продать свою долю в собственности. Другие собственники имеют преимущественное право покупки доли по отношению к другим покупателям [101] .

Другое дело, когда речь идет об общей совместной собственности. В этом случае распоряжению квартирой осуществляется только по согласию обоих супругов [102] .

После того как вы передадите в отдел по приватизации все документы, он в течение двух месяцев должен принять какое-то решение по вашему делу [103] . Вам не может быть отказано в приватизации, если законом в принципе допущена возможность приватизировать жилье и вы соблюли весь порядок приватизации. А если вам вдруг по каким-либо причинам все же откажут в вашем праве на приватизацию, не медля обращайтесь в суд с жалобой на такой отказ.

Передача приватизируемого жилья в собственность гражданам оформляется соответствующим договором. В договоре должны быть непременно указаны следующие сведения:

– название документа;

– сведения о дате и месте его составления;

– полные сведения о сторонах договора (Ф. И. О, паспортные данные, реквизиты и так далее);

– предмет договора. Это то, о чем собственно он и написан;

– его условия;

– информация об адресах сторон договора.

Я рассказал вам об общем порядке приватизации недвижимости. На самом деле этот процесс имеет и ряд других особенностей. Однако в любом случае вам следует понимать, что никаких особых трудностей и хлопот приватизация вам не сулит. Зато по ее итогам вы станете владельцем столь ценной нынче недвижимости.

Покупка жилья

У Остапа Бендера в арсенале было 400 сравнительно честных способов отъема денег у населения. Однако по сравнению с серыми и черными маклерами он просто ребенок. В арсенале недобросовестных риэлторов обманных схем намного больше. А ведь цена вопроса здесь ох как велика. Для того чтобы обезопасить себя при совершении сделок с жильем, внимательно прочтите данную главу. В ней я расскажу о наиболее распространенных схемах мошенничества, а также о том, как оформить договор купли-продажи, пройти через регистрацию жилья и не попасть в неприятную историю. Итак, приступим.

Как правило, сегодня любые операции с недвижимостью осуществляются через специализированные риэлторские конторы. Предполагается, что там работают настоящие профессионалы, которые решат все ваши проблемы.

К сожалению, это не всегда так. Во-первых, не все риэлторы действительно добросовестно исполняют свои обязанности. Многие ограничиваются работой, которую вполне может выполнить и сам клиент: просматривают газетные объявления или дают свое и занимают выжидательную позицию.

Самый распространенный способ заработать на доверчивости клиентов – это устроить между ними аукцион. При этом продавец может и не знать о том, что за его спиной идут торги. Разумеется, вся разница идет в карман маклеру. Или же риэлтор может поставить перед покупателем условие, что подпишет с ним договор лишь в случае, если тот заплатит ему вознаграждение. Если цена на квартиру очень заманчивая, то покупатель готов немного переплатить, лишь бы только она досталась ему.

Но если в принципе в описанных случаях речь идет не о совсем чистоплотном, но все-таки бизнесе, то вот афера с признанием сделки недействительной уже намного серьезнее. Она заключается в следующем: договор составляется таким образом, чтобы его потом легко можно было бы признать в суде недействительным. По российскому законодательству это, как правило, означает двустороннюю реституцию, или возврат сторон в первоначальное состояние. То есть покупатель отдает квартиру, а продавец деньги. И в чем афера, спросите вы? Да все очень просто. Как правило, сумму в договоре всегда занижают, чтобы уйти от налогообложения. Доказать, что вы заплатили больше, практически невозможно. Соответственно, разница между полученным и отданным и составит выгоду нечистоплотных маклеров. Избежать этого можно. Для этого нужно проявить элементарную бдительность и не только проверить все условия договора купли-продажи, но также провести собственное расследование, чтобы узнать о квартире все: кто жил, когда выписался, по каким причинам и т. д. Особенное внимание следует уделить вопросу приватизации квартиры. Дело в том, что очень много случаев, когда договор купли-продажи недвижимости признавался недействительным из-за того, что в приватизации не участвовало лицо, которое имело на это право. Но это лишь пример. Оснований для признания сделки недействительной может быть гораздо больше.

Многие из нас еще помнят беспорядочные 90-е годы, когда в стране царили хаос и неразбериха. Тогда были очень распространены случаи продажи одной и той же квартиры нескольким покупателям. Ситуация резко изменилась с принятием Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Теперь все операции с жильем проходят через регистрационную службу, где и собираются сведения о квартирах, поэтому их уже не так просто продать дважды. Но преступники тоже не лыком шиты. Порой они придумывают такие схемы, что только диву даешься.

· · ·

Например, в 2003 году сотрудники московского Управления по борьбе с экономическими преступлениями (УБЭП) «накрыли» банду квартирных аферистов. Если бы не оперативные действия милиционеров, то выручка преступников вполне могла бы составить $1 млн. Причем поразительно, насколько доверчивы у нас не только граждане, но и чиновники, а также бизнесмены. Ведь организатор аферы некий 44-летний Николай Сатарсов проживал в столице нелегально, так как находился в федеральном розыске за совершение крупного мошенничества. И все же этому человеку почти удалась его махинация. Ну да ближе к делу… В общем, Сатарсов и два его компаньона открыли в Москве закрытое акционерное общество «Экстра-сервис», весь штат которого из них троих и состоял. Фирма якобы должна была заниматься сделками с недвижимостью, однако в действительности подельники искали способ сорвать крупный куш. Ну, а, как известно, кто ищет, тот всегда найдет. В это же самое время один из московских домостроительных комбинатов заключил договор с компанией «Эквивалент». По условиям сделки компания поставляет строителям материалы, а те в счет оплаты передают ей 16 квартир в их новостройках. Это, конечно, хорошо, но у «Эквивалента» нет прав на осуществление сделок с недвижимостью. Поэтому он начинает искать посредников. Стоит ли говорить, что скоро он их находит. Уж как там Сатарсов узнал о чаяниях «Эквивалента», неизвестно. Однако он оперативно посетил его офис и предложил руководству свои услуги в качестве маклера. Сатарсов озвучил более чем выгодные условия: ему комиссионные, а деньги за квартиры ложатся на счет «Эквивалента». Это ли сыграло роль, или профессиональное обаяние мошенника, но только руководители «Эквивалента» согласились. А кто бы не согласился, ведь преступник представил им фиктивное банковское платежное поручение на крупную сумму денег и гарантийные письма из нескольких коммерческих московских банков. В общем, все выглядело очень солидно и достоверно. В итоге «Экстра-сервис» получила официальный договор, дающий право на реализацию недвижимости. Далее Сатарсов дает объявление в крупной газете о продаже квартир по льготным ценам (в среднем $550–650 за 1 кв. м). Стоит ли говорить, что тут началось! В офис мошенников просто ломились жаждущие купить жилье «на халяву». Вы спросите: как же так? Почему никого не насторожила столь низкая стоимость? Может и насторожила бы, да Сатарсов и компания позаботились обо всем. Они изготовили документы о том, что действуют под эгидой отделения Международного общественного фонда ликвидации последствий аварий и чрезвычайных ситуаций. Разумеется, такого фонда в природе даже не существовало, но выглядело все весьма правдоподобно. Хотя установить фиктивность фонда было бы совсем не сложно, да только люди, ослепленные желанием приобрести квартиры за смешные деньги (не более $45–55 тыс. за трех– и четырехкомнатное жилье) даже не подумали проверить мошенников. А те так вошли во вкус, что стали продавать одни и те же квартиры несколько раз. Причем преступники «не жадничали»: для пущей достоверности они просили лишь задаток в размере 20–30 % от стоимости: «сущие пустяки». Клиентам же, конечно, выдавали документы: поддельные платежки и гарантийные письма. Разумеется, обман очень быстро должен был быть открыт. Но злоумышленники все рассчитали: договоры с чиновниками и «Эквивалентом» они заключили за неделю до майских праздников. Плюс десять дней, которые даются на банковский перевод. Таким образом, у них в запасе было целых четырнадцать дней для аферы. А больше и не надо: собрать деньги и махнуть в Турцию – таков был их план. Эта история закончилась почти хорошо: в дело успела-таки вмешаться милиция, и большинство денег (хотя и не все) удалось вернуть доверчивым гражданам.

К сожалению, не у каждой квартирной аферы такой счастливый финал. Зачастую, даже если преступник и несет суровое наказание, то свои средства обманутые им покупатели назад не получают. Однако, к сожалению, нередко доверчивые граждане сами с удовольствием несут аферистам свои кровно заработанные в надежде на «халяву». Ну а бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. Вот и захлопывается она сразу же, как только «мышка» срывает наживку с крючка. А ведь прояви покупатели из рассказанной выше истории хотя бы элементарную бдительность, и обман был бы ими тут же раскрыт. Но алчность застила им глаза, за что чуть они было не поплатились.

Существуют, конечно, и другие способы мошенничества с квартирами. Некоторые из них рассчитаны на очень уж доверчивых граждан. К примеру, как-то в подмосковном Реутове была задержана пожилая мошенница, которая заключала УСТНЫЕ (!) договоры по продаже квартир на огромные суммы – почти на 3 млн рублей, а потом, разумеется, исчезала. Это кажется невероятным, но в жизни случается и не такое. Хотя, справедливости ради все же нужно отметить, что и мошенники умеют расположить к себе потенциального «клиента», очаровать его и убедить в чем угодно. Ведь еще самый известный злодей всех времен и народов Адольф Гитлер говорил, что чем грандиознее ложь, тем легче ей готовы поверить.

И все же защититься от мошенников не так уж и сложно, если соблюдать хотя бы элементарные меры предосторожности:

Во-первых, сделки с недвижимостью лучше совершать через серьезные, проверенные риэлторские фирмы, давно существующие на рынке.

Во-вторых, тщательно читайте условия заключаемого договора, причем лучше делать это все-таки с юристом.

В-третьих, если жилье «вторичное», необходимо проверить всю его «родословную до десятого колена». При этом всегда лучше отдавать предпочтение тем вариантам, где правовая история короче. Но при этом не следует также забывать, что если квартира недавно приватизирована или унаследована, на нее могут вполне законно претендовать какие-нибудь третьи лица. Так тоже бывает.

В-четвертых, разумеется, нужно регистрировать все сделки с недвижимостью в управлении Федеральной регистрационной службы РФ, которая строго ведет Единый государственный реестр прав и сделок с недвижимым имуществом.

В-пятых, старайтесь сразу же избегать сделок через доверенных лиц. Имеется в виду продажа квартир не собственником, а его поверенным.

В-шестых, помните про «бесплатный сыр». Хорошее жилье дешевым не бывает.

В-седьмых, «слушайте» не ушами, а глазами. Чтобы вам ни говорил потенциальный продавец жилья, требуйте от него документального подтверждения его слов.

В-восьмых, избегайте «срочных» операций. Это излюбленный прием мошенников, ведь в спешке можно многое не заметить.

В-девятых, задавайте как можно больше вопросов. Внимательно следите при этом за реакцией на них продавца. Если он уклоняется от ответа, тушуется, отводит глаза, то вам следует насторожиться.

В-десятых, торгуйтесь. Не следует принимать первое же предложение продавца. Зачастую цена изначально завышена с учетом того, что ее придется снижать. Поэтому не нужно делать шикарный подарок посторонним людям и сразу соглашаться со всеми их условиями.

Принимаем решение о покупке жилья

Дом – это то место, в котором нас всегда принимают. Роберт Фрост

Итак, вы решили купить себе недвижимость. Первое, с чего следует начать, – это определение собственных возможностей. На что вы можете рассчитывать? На «домик кума Тыквы» или на дворец Аладдина? Заметьте, я спросил не о том, что бы вы хотели, а о том, что вы себе можете позволить. Нередко между этими двумя понятиями огромная пропасть.

Итак, для того чтобы рассчитать свои покупательские способности, нужно:

1. Провести предварительную оценку жилья, которое вы намереваетесь купить.

2. Подсчитать, сколько денег у вас есть в наличии.

3. Решить, с каким имуществом вы готовы расстаться, чтобы приобрести вожделенное жилье. Далее нужно оценить его реальную стоимость и вероятность быстрой продажи. На этом же этапе следует подумать о том, что для вас выгоднее и целесообразнее: взять под это имущество кредит в банке, тем самым сохранив свое добро в целости или сохранности, или все же продать, чтобы избежать кредитной кабалы.

4. Подумать, есть ли возможность в случае чего получить быстро деньги из другого источника. Ведь порой до «квартиры моей мечты» не хватает сущего пустяка, но и его не всегда просто найти. Поэтому лучше заранее поговорить с родственниками, друзьями и знакомыми на предмет того, смогут ли они в случае необходимости быстро ссудить вам какое-то количество денежных средств.

Оценив все это, вы уже будете реально представлять себе, какое именно жилье доступно вашему карману. Исходя из этого, можно приступать к поиску.

Однако! Обратите внимание вот еще на какой факт. Зачастую покупатели даже не задумываются о том, что приобретение недвижимости – мероприятие затратное не только из-за высокой его стоимости, но также и из-за немаленьких расходов на оформление самой сделки.

То есть в смету предполагаемых затрат нужно сразу заложить средства, которые вы заплатите юристам, оценщикам, риэлторам, нотариусу (иногда), государству за регистрацию договора купли-продажи и права собственности и в качестве налоговых платежей. Если вы будете брать кредит в банке под покупку жилья, вам придется потратиться еще больше. Все это непременно нужно учитывать при принятии решения о покупке недвижимости. Самое обидное, что рассчитать достоверно эти расходы вам все равно не удастся. Потому что в любой момент могут образоваться новые и непредвиденные ситуации. Однако определенный резерв на такие непредвиденные ситуации у вас должен быть непременно.

Собираясь приобрести недвижимость, первое, на что мы обращаем внимание, – это ее планировка, площадь, этажность и район, где она расположена.

Безусловно, все это очень важные вопросы. Однако есть и еще один очень и очень значимый аспект, которому мы, увы, уделяем недостаточно внимания. А бывает, что не уделяем вовсе. Это вопрос с соседями. Никакая планировка и площадь не принесет вам удовлетворения, если над вами будет жить безумная старушка, содержащая сто пятьдесят кошек, или за стенкой расположен наркоманский притон. Но и менее экстремальные соседи также могут доставить немало неприятностей. Поэтому перед тем, как поставить свою роспись на договоре купли-продажи, желательно получить хотя бы общие сведения о людях, проживающих по соседству.

Для этого нужно навести о них справки. Не поленитесь опросить участковых милиционеров, дворников, уборщиков подъездов, мастера ЖЭУ и так далее.

Также нужно в разное время и без предварительной договоренности посетить объект предполагаемой покупки. Или хотя бы дом, где он расположен. Зайдите в подъезд, послушайте, посмотрите, не собирается ли там веселая молодежь и так далее.

Также при осмотре квартиры обратите внимание на вид из окна. Неудачное соседство с трамвайными или железнодорожными путями, автодорогами, площадками для выгула собак, ночными клубами, рынками может здорово омрачить радость приобретения.

Обратите внимание также на шум, издаваемый при работе лифтов, мусоропроводов, систем вентиляции. Ведь то, что не замечается днем, может здорово вывести из себя ночью.

Квартиры, расположенные на верхних этажах, безусловно, меньше подвержены шуму, чем нижние. Однако и перегородки у них тоньше. Это также следует принимать во внимание при выборе недвижимости.

Еще один, незначительный на первый взгляд, вопрос, который может доставить немало неприятностей – обслуживающая дом жилищная компания. Наведите справки о ней: насколько добросовестно она исполняет свои обязанности, как оперативно реагирует на заявки и так далее.

Кроме того, в последнее время довольно распространенной формой управления делами многоквартирного дома является ТСЖ (товарищество собственников жилья). К сожалению, мой опыт свидетельствует о том, что подобная «самодеятельность» редко приводит к чему-то хорошему. В каждом деле важен профессионализм, а здесь особенно. Я знавал семью, которая мечтала продать свою квартиру в элитной новостройке именно из-за неорганизованности работы ТСЖ.

Таким образом, становится совершенно очевидно, что при покупке недвижимости нет и не может быть мелочей. Любая деталь, всякий нюанс здесь очень важен. Отнеситесь к этому с холодной головой.

Доверяй, но проверяй, или Что делать, когда квартира выбрана

Выбор квартиры – мероприятие весьма ответственное, поэтому следует подойти к нему соответствующим образом. Даже если вас устраивает место расположения, планировка и площадь, от заключения договора нужно отказаться во всех случаях, когда у вас возникли хотя бы какие-то сомнения в его «чистоте». Но для того чтобы понять, является ли сделка подозрительной или нет, необходимо как минимум изучить все правоустанавливающие документы на нее.

Начать нужно, безусловно, с документов, удостоверяющих личность тех, у кого вы планируете приобрести недвижимость. Там особенное внимание следует уделить отметкам в паспорте, касающимся регистрации по месту жительства продавца. Если вы приобретаете вторичное жилье, то вас должно насторожить отсутствие отметки о прописке продавца именно в данном помещении. Спросите у него, каким образом он стал собственником данной недвижимости. Не очень хорошим знаком также считается и частая смена мест жительства продавцом, особенно если он ранее жил в других регионах. Возможно, его работа связана с постоянными переездами, но поинтересоваться этим вопросом нужно обязательно. Так же будет уместным попросить показать вам все правоустанавливающие документы на жилье. Первым в списке идет свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Здесь обязательно обратите внимание на то, является ли продавец собственником всего жилого помещения. Если только какой-то части, то нужно обязательно выяснить, кто остальные сособственники жилья. Согласны ли они на продажу, будут ли они участвовать в сделке и т. д.

Нелишне запросить и выписку из домовой книги (ее еще часто называют справкой о составе семьи) для того, чтобы проверить, кто зарегистрирован в данном жилом помещении. Помимо этого следует запросить также копию финансово-лицевого счета, чтобы сопоставить данные, указанные в ней с выпиской из домовой книги.

Можно запросить у продавца и документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Это позволит вам составить общее впечатление о нем как об обязательном или необязательном человеке.

Если вы видите, что в квартире проводилась перепланировка (в типовом жилье заметить это несложно), то попросите у продавца документы, подтверждающие, что он ее узаконил. Иначе вы не сможете впоследствии оформить регистрацию своей сделки. Нередко недобросовестные продавцы умышленно скрывают факт незаконности сделанных в недвижимости изменений. Покупатель узнает об этом уже непосредственно перед подписанием договора. Отменять ее в последний момент, когда уже настроился именно на эту квартиру, подобрал в нее обои и мысленно расставил мебель, мало кто решается. Большинство предпочитают взять на себя все расходы и хлопоты по оформлению сделанной перепланировки. Чего собственно и добивается продавец. Не попадите в такую ситуацию.

Обязательно затребуйте у продавца также выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В ней регистрационной службой указываются сведения об отсутствии ареста и иных ограничений в отношении выставляемого на продажу жилого помещения.

Также можно запросить так называемую архивную выписку из домовой книги. Из нее видно, кто, когда выписывался и когда прописывался. Слишком частая смена собственников должна вас насторожить. Вполне возможно, что у квартиры есть какой-то скрытый изъян, о котором вы узнаете лишь после ее приобретения. Согласитесь, не самый приятный сюрприз. Особенное внимание следует обратить на дату приватизации квартиры. Если она «свежая», то посмотрите, кто в ней был прописан накануне приватизации, поинтересуйтесь, как она проходила, не были ли в ходе ее осуществления не учтены чьи-то права и т. д. Дело в том, что достаточно много случаев, когда при несоблюдении подобных правил приватизация впоследствии отменялась, а вслед за ней и договор купли-продажи.

Стоит ли говорить о том, что помимо документального осмотра жилого помещения следует провести и реальный. Как правило, мало кого из покупателей интересует ремонт в квартире, так как в большинстве случаев они затевают свой. Однако пренебречь тщательным внутренним осмотром жилья можно лишь в одном случае: если у вас припасена на его переделку сумма, сопоставимая со стоимостью недвижимости. Во всех остальных случаях нужно очень внимательно осмотреть квартиру, которую вы наметили для покупки. Ведь, согласитесь, одно дело ограничиться после переезда косметическим ремонтом и совсем другое – смена труб, утепление наружных швов и кровельные работы. В случае если недвижимость находится совсем уж в ужасном состоянии, советую реально оценить свои силы, чтобы понять, а потяните ли вы столь грандиозное мероприятие. И уж, по крайней мере, в таких случаях не грех и поторговаться с продавцом на этот счет.

Настоящей катастрофой может обернуться приобретение жилья с плохой звуко– и теплоизоляцией. Причем исправить этот недостаток, конечно, будет возможно, но ценой невероятных трудовых и материальных затрат. В то же время слышать храп соседа за стенкой (ведь бывают и такие квартиры) – то еще испытание. А теперь представьте, что в такой квартире вам предстоит прожить долгие годы, а то и всю жизнь. Никакая удачная планировка или престижный район не смогут компенсировать подобный недостаток.

Вот почему нужно не постесняться и прихватить с собой на осмотр помещения деревянную палку.

С ее помощью достаточно просто можно определить состояние стен. Если звук глухой и быстрозатухающий – звукоизоляция хорошая. Если же по звуку ясно, что между стенами пустота, лучше не рисковать и отказаться от такой покупки.

Не самая лучшая характеристика жилья – наличие трещин в потолочных балках и плитах, а также в межкомнатных перегородках.

Но если к внутреннему осмотру помещения все относятся еще более или менее серьезно, то внешнему, как правило, никто не уделяет внимания. А напрасно, между прочим. Ведь наличие трещин, выбоин, потеков воды, плесени свидетельствует о том, что, возможно, квартира негерметична, в чем вы убедитесь при сильном дожде, но уже после ее покупки.

Обратите внимание также и на окна в квартире. Замена их стоит сегодня весьма недешево. Поэтому не стесняйтесь просить скидку в случае, если вы видите, что состояние стеклопакетов оставляет желать лучшего.

Также немаловажно проверить напор воды в трубах. Если с остальными недостатками можно справиться своими силами, пусть и недешевой ценой, то этот вам не исправить никак. Как правило, он касается квартир, расположенных на верхних этажах многоэтажных зданий. Но проверять нужно в любом случае, на каком бы этаже ни находилась осматриваемая жилплощадь.

Очень важно также состояние вентиляции. Ведь это один из практически неустранимых недостатков.

Разумеется, это далеко не полный перечень моментов, на которые непременно следует обратить внимание при осмотре жилого помещения. Я рассказал лишь об основных. В вашу же задачу входит проявить должную осмотрительность и внимательность для того, чтобы впоследствии горько не пожалеть о сделанном приобретении.

Как правило, риэлторы убеждают покупателя, что состояние жилого помещения никак не влияет на его стоимость. Дескать, все равно большинство людей делают потом собственный ремонт. Не соглашайтесь с этой позицией. Да, старые обои и сгнивший паркет, возможно, и не понизят цену на квартиру, а вот протекающий потолок, дырявые трубы или балкон, грозящий обрушением, еще как может. Просто большинство покупателей не задумываются над этими вопросами до тех самых пор, пока не столкнутся с ними в процессе проживания. Если же внимательно все осмотреть и указать продавцу на увиденные существенные недостатки, это вполне может послужить основанием для разумных торгов.

Однако помните также, что в свою очередь платить за косметический ремонт вы не обязаны. В конце концов, надлежащее содержание жилья – это обязанность его владельца. Однако если ремонт был сделан капитально: были сменены трубы, перекрыты полы, выровнены стены и т. д., то тут нужно быть готовым, что за такой ремонт платить все же придется. С другой стороны, к сожалению для продавца, вернуть все затраченные на ремонт средства ему все равно не удастся. Как правило, приобретать хорошо отремонтированное жилье всегда выгоднее, нежели делать потом такой же ремонт самостоятельно.

Итак, если вас все устраивает в жилом помещении, вы можете смело подписывать договор купли-продажи квартиры . Правда, для начала его еще необходимо составить. Не стоит это делать самостоятельно. В данном деле лучше все же довериться профессионалу. Разумеется, не тому, который предложен продавцом, а независимому эксперту. Однако доверяй, но проверяй. Сделки с недвижимостью не терпят небрежности. Поэтому совсем нелишним будет самим очень внимательно прочитать, что именно вы подписываете.

Итак. Для того, чтобы договор купли-продажи недвижимости впоследствии не был признан недействительным, в нем должны быть совершенно четко определены его предмет и цена.

Под предметом статья 554 Гражданского кодекса РФ понимает «данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости… в составе другого недвижимого имущества». Что это означает на практике? Лишь одно – в договоре должны быть указаны: адрес, по которому расположена квартира, количество комнат в ней, этаж и площадь. То есть у всякого, кто возьмет в руки ваш договор, и тени сомнения не должно возникнуть относительно вопроса, какая именно недвижимость продается.

Что касается цены, то законодатель также предусмотрел правило, по которому «при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, он считается незаключенным» (ч. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом цена может быть указана как за жилое помещение в целом (общая цена), так и за единицу его площади, например, за квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется, исходя из его фактического размера (общей площади). Иногда стороны даже прибегают к услугам оценщиков, чтобы прийти к единому мнению относительно фактической стоимости недвижимости.

Разумеется, помимо указанных выше условий, в договоре должны содержаться и иные сведения, касающиеся заключаемой сделки. В частности, всякий договор купли-продажи содержит условия, по которым одна сторона (продавец) должна передать имущество, а вторая (покупатель) его принять и оплатить (ст. 454 ГК РФ). Кроме того, в договоре следует также указать:

– наименование самого документа (слово «Договор»);

– заголовок к тексту («купли продажи» такого-то помещения);

– сведения о том, где именно составлен договор (г. Москва, например);

– сведения о дате его составления;

– сведения о сторонах договора (следует обязательно указать их паспортные данные); – сведения об адресах сторон договора;

– иные имеющие значение для дела сведения (например, порядок снятия с регистрационного учета хозяина квартиры и членов его семьи).

Кроме того, в силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Данный документ составить нужно обязательно, так как вам придется впоследствии предъявить его в регистрационной службе наряду с остальными бумагами, необходимыми для придания вашей сделке официального статуса и юридической силы.

Как правило, в акте указывается, что продавец передал, а покупатель принял передаваемую недвижимость, ставится дата и подписи сторон. С этого момента жилплощадь считается переданной покупателю. Однако статус официального владельца купленной недвижимости он получит лишь после регистрации перехода прав и договора купли-продажи в управлении ФРС России.

Разумеется, акт следует подписывать лишь тогда, когда вы убедитесь, что продавец и члены его семьи покинули помещение и не создают никаких препятствий вам для осуществления своих прав законного владельца (вам переданы ключи, квартира полностью освобождена от вещей прежнего хозяина и так далее).

Однако нередко на практике момент фактического и юридического освобождения жилого помещения может и не совпадать. Иногда продавец и члены его семьи хоть и съехали с квартиры, но не выписались из нее. Или наоборот, снятие с регистрационного учета состоялось, но продавец все еще продолжает проживать в помещении. Волноваться по этому поводу не стоит: ведь по вашему иску суд, в случае чего, обяжет бывшего собственника освободить принадлежащую теперь уже вам недвижимость.

С другой стороны, закон допускает, что по соглашению сторон за некоторыми лицами, ранее зарегистрированными в квартире, может быть сохранено право пользования им либо его частью. Перечень этих лиц, а также конкретные их права на пользование жилым помещением после перехода права собственности от продавца к покупателю должны быть определены в договоре (см. ст. 558 ГК РФ).

Что касается покупателя, то в его обязанности входит оплата приобретаемой недвижимости. Происходит это по-разному: деньги могут быть переданы в риэлторской компании до регистрации сделки. Однако в этом случае приобретатель здорово рискует, так как ничто не мешает продавцу квартиры, получив купюры, попросту не явиться на государственную регистрацию договора. С другой стороны, если договориться о передаче денег непосредственно после визита в регистрационную службу, то тут уже рискует продавец.

Обезопасить себя стороны могут, предусмотрев передачу денежных средств через специальную депозитную ячейку в банке. Для этого продавец и покупатель отправляются в кредитную организацию, где покупатель на глазах у продавца кладет деньги в ячейку и подписывает договор, согласно которому продавец может их получить после предъявления свидетельства о государственной регистрации права на имя покупателя. При этом последний не может снимать деньги, скажем, в течение двух месяцев (срок вполне достаточный, чтобы успеть осуществить все формальности). Таким образом, если сделка по каким-то причинам сорвется, то он всегда сможет вернуть свои банкноты, пусть и не сразу. В свою очередь, если все пройдет гладко, то продавец также беспрепятственно сможет получить обещанную стоимость квартиры.

Разумеется, стороны могут избрать также и любой другой устраивающий их порядок расчетов. Однако при этом не следует забывать, что фактически договор будет считаться заключенным только с даты его государственной регистрации.

Остановлюсь также вкратце на вопросе формы договора. В соответствии со ст. 550 ГК РФ, он заключается: в письменном виде путем составления одного документа, посредством подписания его обеими сторонами сделки. При этом не следует забывать, что несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Нотариального заверения сделок с недвижимостью законодатель не требует. Нотариуса сегодня вполне заменили регистрационные службы.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен соответствующим законом. [104]

В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ее недействительность. Она считается ничтожной. Забывать об этом не стоит. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности на недвижимую вещь, что немаловажно, возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, пока в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) не будет внесена запись о том, что вы являетесь новым собственником купленной квартиры, прав на нее у вас не возникнет. И, напротив, в соответствии со ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество, оспорить ваше право на зарегистрированную недвижимость в дальнейшем возможно исключительно в судебном порядке. Вот почему государственная регистрация – мероприятие весьма и весьма значимое и ответственное.

Датой государственной регистрации права собственности на жилое помещение является день внесения соответствующей записи в ЕГРП. Как правило, это происходит через месяц после подачи вами заявления, хотя бывает, конечно, что и раньше.

Статья 13 Закона определяет процедуру государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Она состоит из следующих основных этапов:

1. Прием документов, представленных для государственной регистрации прав. Вообще на этой стадии представитель регистрационной службы, осуществляющий приемку, должен будет осмотреть все представленные вами справки, договоры, акты и так далее.

2. Регистрация документов. О получении от вас документов вам будет выдана соответствующая расписка. Внимательно проверьте, все ли поданные вами бумаги туда включены.

3. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Эта процедура проходит уже без вас, за закрытыми дверями. Проверяют правильность документов, их действительность. Следует понимать при этом, что никто не станет проводить почерковедческую или трасологическую экспертизу. То есть, если ваш продавец – ловкий мошенник и подсунет «липу», то та вполне вероятно «пройдет». Так что в этом деле спасение утопающих – дело их рук, поэтому, как я уже не раз отмечал выше, проявляйте сами бдительность и осторожность при заключении сделок с недвижимостью. А вот их законность в регистрационном управлении проверят. Насколько это в их полномочиях, конечно.

4. Установление отсутствия противоречий между заявляемым правом и уже зарегистрированными правами на данное жилое помещение. Вообще-то, как правило, это проверяется еще на стадии приема документов. То есть, если на квартиру наложено какое-либо обременение, то без согласия заинтересованного лица документы просто приниматься не будут. С другой стороны, закон предусматривает, что эти факты должны устанавливаться уже после приемки.

На этом же этапе будут проверены и иные обстоятельства, которые могут послужить основанием для отказа в регистрации прав на недвижимость.

5. Внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа (приостановления) государственной регистрации прав.

6. Совершение надписей на правоустанавливающих документах (словом, поставят печать на договоре купли-продажи).

После этого будет оформлено удостоверение о произведенной регистрации прав на недвижимость, и вы сможете получить вожделенное свидетельство на свою квартиру.

Обратите внимание вот на какое обстоятельство. Нередко купля-продажа жилья проходит следующим образом: покупатель в офисе риэлтора отдает деньги продавцу, затем они все вместе отправляются в регистрационную службу, где осуществляют подачу документов. Через месяц счастливый приобретатель является в нее обратно и получает документы на собственную квартиру. Но это в идеале. А теперь представьте себе, что ему выдают не свидетельство, а отказ в государственной регистрации. Между прочим, ст. 20 Закона о регистрации содержит весьма внушительный перечень оснований для этого. И как быть? Что делать в этом случае? Разумеется, по закону продавец должен вернуть вам деньги, да только к этому времени его может и след простыть. Он даже из страны к тому моменту может выехать, поди его тогда сыщи. Причем, хорошо еще, если на квартиру больше никто не претендует и вы в ней будете проживать, пусть и без документов. В этом случае у вас, по крайней мере, есть шанс добиться справедливости в суде и без помощи продавца. Так, в силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации такой сделки. То есть вас запишут собственником квартиры на основании решения суда. Судебная практика свидетельствует о том, что, как правило, служители Фемиды признают непредставление документов, необходимых для государственной регистрации, уклонением от ее осуществления. Однако традиционно такие дела все равно считаются весьма непростыми.

Хотя куда хуже ситуация, когда на квартиру кто-то претендует. И уж совсем плохо, если претендует на законных основаниях. В этом случае можно и без жилья, и без денег остаться.

Чтобы не попасть в такое положение, используйте предложенную мною ранее схему передачи денег через депозитные ячейки.

Проверьте также, чтобы продавец предоставил в регистрационную службу хотя бы необходимый минимум бумаг. Таковыми сегодня в соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» считаются:

1. Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

2. Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

3. Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения.

4. Свидетельства о праве на наследство.

5. Вступившие в законную силу судебные акты.

6. Акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

7. Иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент их совершения.

8. Иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

9. Кадастровый паспорт БТИ.

Здесь речь идет о документах на квартиру, то есть тех, которые подтверждают правомочность возникновения права собственности на нее. Также вы лично заинтересованы в том, чтобы проверить наличие у продавца нотариально заверенного согласия на сделку со стороны его второй половины. Оно не требуется, если на регистрацию муж и жена придут вместе.

Также вам нужно будет оплатить государственную пошлину и принести в регистрационную службу соответствующую квитанцию (для граждан она составляет 500 рублей [105] ).

Конкретный перечень документов вы можете узнать в местном управлении Федеральной регистрационной службы России. Он должен быть размещен там на информационном стенде, общедоступном для ознакомления, или на их сайте в Интернете: www.rosregistr.ru.

Некоторые особенности имеет указанная процедура в зависимости от вида сделки.

Так, например, если вы приобретаете не всю квартиру, а только долю в ней, то обязательно нужно удостовериться в том, что продавец действительно известил остальных собственников, и те согласились на продажу доли «на сторону». Дело в том, что остальные участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки доли в общем имуществе. И если это их право нарушить, то сделку впоследствии могут признать недействительной и перевести права покупателя на того собственника, которого не известили [106] .

А ч. 2 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что продавец обязан известить их о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых осуществляется сделка. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, то продавец вправе продать ее любому лицу.

По закону в этом случае при государственной регистрации необходимо приложить к заявлению документы, подтверждающие, что надлежащее уведомление действительно имело место быть. На что следует в этом случае обратить внимание покупателю? Во-первых, совпадает ли цена, указанная в извещении и в договоре. Ведь если, она, скажем, в договоре купли-продажи ниже, то это служит основанием для признания его недействительным.

Во-вторых, каким образом было вручено остальным собственникам уведомление о продажи доли. Оно должно быть доставлено им под роспись, подтверждающую получение, или заказным письмом.

Вместе с тем, не советую полагаться в этом деле лишь на продавца. Убедитесь со своей стороны, что действительно все было сделано правильно, что извещение о продаже доли – не подделка, и остальные владельцы покупаемой вами недвижимости не возражают против сделки.

Как минимум, поговорите с ними, а лучше, если вы лично возьмете с них расписку, что они не возражают против совершения сделки по купле-продаже доли.

Вообще-то по идее сам продавец должен обеспечить такую расписку. При этом она принимается регистрирующим органом лишь в случае, когда нотариально заверена. Также остальные собственники продаваемой вам недвижимости могут лично явиться на регистрацию и заявить о своем согласии.

Если же они этого не сделают и у продавца не будет нотариально заверенного документа, подтверждающего, что никаких возражений со стороны сособственников нет, то государственная регистрация права собственности откладывается до истечения срока в один месяц (с даты извещения остальных участников долевой собственности).

Покупка недвижимости в кредит

Я вам рассказал об общем порядке покупки и регистрации жилой недвижимости. Вместе с тем, в последнее время случаи, когда покупатель расплачивается за квартиру или жилой дом полностью собственными средствами, весьма редки. Чаще всего сегодня квартиры приобретаются в кредит . В народе такие сделки именуются ипотекой. Это не совсем правильно. Дело в том, что ипотека – это залог недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Как всегда, законодательные формулировки сложны и запутаны, на деле же все гораздо проще. Это означает, что кредитор, выдавая весьма немаленькую сумму, очень рискует. Ведь в случае неплатежеспособности должника он может остаться ни с чем. Особенно если тот распродаст все свое имущество или распорядится им другим образом. В этом случае даже приставы не помогут, так как взять с должника будет все равно нечего. Совсем другое дело, если «взять в заложники» его квартиру. Вот для этого-то и оформляется ипотечный договор. Он, кстати, также регистрируется в соответствующем порядке. В ЕГРП в данном случае вносятся сведения о залогодержателе. С этого момента ни продать жилье, ни сдать в аренду, ни распорядиться иным образом без согласия кредитора вы не сможете. Ну а в случае если вы перестанете платить, банк, выдавший кредит на покупку жилья, сможет обратить взыскание на заложенную недвижимость и таким образом вернуть свои деньги. При этом после оплаты всех расходов, связанных с реализацией имущества, остаток должен быть возвращен вам. Не всегда эта сумма является достойной и уж совсем редко перекрывает оплаченные к тому моменту взносы по кредиту.

Вот почему ипотеку в народе окрестили «крепостным правом»: ты платишь барину оброк, а когда оказываешься не в состоянии платить, тот забирает у тебя самое ценное – жилье.

Но разница между этими понятиями все же есть. В отличие от крестьян, которые свою судьбу не выбирали, ипотека – дело сугубо добровольное. Все граждане вступают в данную кабалу по собственной инициативе.

С другой стороны, а что им еще остается, когда темпы инфляции совсем не соответствуют темпам роста доходов населения, а цена на квартиры вполне сопоставима со стоимостью космических летательных аппаратов? Иной возможности обрести собственный угол у многих людей попросту не имеется.

В этом случае ипотечный кредит является для многих единственным способом решить свой квартирный вопрос. Особенно для молодежи. Ведь даже с горячо любимыми родителям ужиться могут немногие. Стоит ли говорить о тещах и свекровях. Вместо того чтобы скитаться по чужим углам и платить немаленькие суммы за его наем, лучше эти деньги пустить на ежемесячные платежи по кредиту.

Тем более что «плюсы» такого решения очевидны. Во-первых, сразу же после получения денег от банка вы становитесь собственником своего жилья. Да, конечно, с некоторыми ограничениями в праве распоряжаться им, но все-таки СВОИМ. Это означает, что вы можете делать ремонт, какой захотите (ну или почти), ставить какую угодно мебель, и вообще чувствовать себя как дома. И никто не позвонит вам посреди ночи и не скажет, что обстоятельства изменились и вы в трехдневный срок должны освободить занимаемое помещение.

Во-вторых, проценты по кредиту и часть его самого (до двух миллионов рублей [107] ) освобождаются от уплаты подоходного налога.

Это что касается «плюсов». Однако и минусов у ипотеки также достаточно. Особенно сегодня. Правительство, правда, пытается их как-то уменьшить, однако все предпринимаемые им меры направлены исключительно на поддержку тех, кто взял кредит до 1 июля 2009 года [108] . Те, кто решается на ипотеку сегодня, должны отдавать себе отчет – на помощь вряд ли кто придет.

Это означает, что если вы не сможете платить (а сегодня такая вероятность очень велика), то банк вполне может забрать вашу квартиру и продать ее с публичных торгов. Это может произойти, даже если задержка будет составлять всего лишь три месяца [109] .

Разумеется, с банком можно будет попробовать договориться. Об этом мы с вами поговорим ниже, и все-таки возможность потерять столь вожделенное жилье более чем вероятна. А вот возможность получить назад свои деньги, которые вы уже оплатили по кредиту, напротив, очень мала. Кроме того, вы также должны понимать, что даже если вам каким-то чудом удастся взять кредит на полную стоимость квартиры (без первоначального взноса), все равно покупка недвижимости обойдется вам недешево, так как вы столкнетесь с массой расходов по его оформлению. Таких как оценка, страховка и так далее.

Кроме того, если раньше брать кредит на покупку жилья было выгодно, так как и проценты, и стоимость его обслуживания были сопоставимы или даже меньше, чем темп роста цен на недвижимость, то сегодня никто не может поручиться, что рынок не рухнет. Во всяком случае, цены на жилье уже снизились.

Вообще же решать вопрос об ипотеке всегда нужно, исходя не из наилучшего, а из наихудшего развития событий. То есть, что будет, если вас неожиданно сократят, потянете ли вы в этом случае ежемесячные выплаты. Имеется ли у вас какое-либо оборотоспособное имущество, которые вы в состоянии продать без существенного для себя ущерба: гараж, дача и так далее. Работает ли ваша вторая половина, и есть ли в вашей семье дети. Не планируете ли вы родить еще. Ведь в последнем случае жена уйдет в декрет и, следовательно, рассчитывать на нее уже не придется. Можете ли вы в случае чего полагаться на чью-либо помощь: родителей, друзей и так далее.

Если большинство ответов положительные, то дерзайте. В конце концов, кто не рискует, тот не пьет шампанское. В то же время поговорка про грудь в крестах или голову в кустах в данном случае не совсем уместна. Риск, конечно, дело благородное, но следует понимать, что вы можете обыграть кого угодно, даже судьбу, но уж точно не банк. Он своего не упустит, да и закон будет на его стороне.

Если же, несмотря на все минусы, плюсов вы для себя видите больше, если вы твердо уверены, что ипотечному кредиту в вашей семье быть, то тогда приступайте к расчетам.

Итак, во-первых, ответьте на вопрос: сколько денег у вас имеется на данный момент? Хватит ли этого для выплаты первоначального взноса? Есть ли возможность взять деньги еще где-то: занять у родственников или знакомых, и на каких условиях? К сумме первоначальных расходов следует прибавить также и те, о которых я говорил выше: на страховку, оценку, обслуживание счета, открытого для погашения кредита, и т. д.

Затем оцените ситуацию, существующую на рынке жилья в вашей местности. Прикиньте, сколько стоит примерно квартира вашей мечты и какую сумму вам нужно попросить у банка для ее приобретения. Затем нужно посетить или обзвонить кредитные организации и задать им лишь два вопроса: каков будет ежемесячный платеж, если вы возьмете запланированную сумму, и каковы условия для ее получения. При этом следует особо акцентировать внимание банка на то, чтобы он сказал вам фактическую сумму платежей, включающую в себя все [110] : и тело кредита, и проценты, и комиссию за обслуживание счета и т. д., и тому подобное. Далее, исходя из этого, нужно решить, потянете ли вы данный кредит вообще, и какой именно срок его погашения является для вас наиболее оптимальным.

Вообще при выборе кредитной программы и банка нет и не может быть мелочей. Здесь важно все. И проценты, между прочим, далеко не самое главное. Во всяком случае, не единственно важный аспект. В иной кредитной организации они хоть и ниже, а фактические выплаты, между тем, выше за счет многих дополнительных нюансов, о которых, разумеется, банкиры не упоминают в рекламных буклетах. Вообще существует около 60 (!) параметров выбора ипотечного кредита, на которые непременно нужно обратить внимание. Одним из основных является вопрос о типе платежа. Их два: аннуитетный (равными долями на весь срок кредита) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»).

В первом случае никаких приятных сюрпризов в виде уменьшения ежемесячных платежей ждать не приходится. Банк начислит вам оговоренные проценты на всю выданную сумму, а затем разделит на количество месяцев кредита. Таким образом, вы будете платить совершенно одинаково и в самом начале пути, и в его конце. Но если приятных неожиданностей не будет, то неприятные вполне могут случиться. Произойдет это в случае, если вы не поинтересуетесь у банка о порядке погашения долга. К примеру, при аннуитетном виде кредита очень часто все поступающие от клиента деньги банк «бросает» на погашение процентов, а «тело» кредита остается нетронутым. В итоге, если вы захотите погасить задолженность досрочно, может выясниться, что она осталась практически неизменной. Кстати, возможность такого досрочного погашения является еще одним важным условием, на которое вам следует обратить внимание при выборе кредитной программы. Разные банки относятся к этому вопросу по-разному. Так, по условиям некоторых договоров запрещается погашать кредит раньше времени. Другие предусматривают за это немаленькие штрафы. Большинство же кредитных организаций все-таки разрешают погасить долг заранее, при условии, что не прошло какого-либо срока (как правило, от года до пяти).

Кроме того, вас не должна вводить в заблуждение заманчивая кредитная ставка. Ведь общая сумма выплаченных вами в итоге процентов может оказаться больше, чем в других банках, где проценты выше, но тип платежа – дифференцированный.

В последнем случае «тело» кредита изначально делится на его срок. Получается постоянная часть платежа. А вот проценты будут начисляться уже на остаток. То есть каждый месяц вы будете платить меньше, чем в предыдущий. Правда, самые большие выплаты придутся на начало платежного периода, когда инфляция еще не сделала своего дела, и сумма довольно значительна и ощутима для вашего кармана. С другой стороны, впоследствии и она уменьшится, и за счет инфляции платежи будут не столь внушительны.

Однако следует понимать, что такой кредит дается не всякому, так как не все могут позволить себе сразу большие выплаты.

Еще одним аспектом, на который следует обратить внимание при выборе ипотечной программы, является условие о возможном внесудебном наложении взыскания на предмет ипотеки – то есть на недвижимость. С начала 2009 года банки могут включать его уже в сам текст кредитного договора [111] . Это означает, что в случае значительной просрочки платежа (имеется в виду случаи, когда сумма долга составляет более 5 % от размера оценки предмета ипотеки по договору о ней, а период просрочки – более трех месяцев), банк может безо всякого суда забрать недвижимость и выставить ее на торги. [112] Правда, что касается физических лиц, то в соответствии с ч. 4 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение во внесудебном порядке взыскания на жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, не допускается. А вот нежилую недвижимость, купленную в кредит под ипотеку, могут забрать и без суда, если вы сами подпишете такое соглашение. Согласие граждан на это должно быть оформлено нотариально [113] .

Итак, после того как вы выбрали кредитную программу и банк, у которого будете одалживать деньги, можно будет приступать непосредственно к сбору документов. Их список варьируется в зависимости от кредитной организации. Вместе с тем, сегодня очень непросто получить деньги у банка. Как правило, он требует огромный перечень различных бумаг, необходимых для одобрения вашей кандидатуры кредитной комиссией.

Это и справка о составе семьи, и выписка из трудовой книжки, и справка о доходах заемщика, а также его супруги и т. д. После получения от вас документов банку потребуется какое-то время на их рассмотрение, а также на проверку и одобрение вашей кандидатуры в качестве заемщика. На это может уйти до полутора месяцев. Зависит уже от банка и от того, какие у вас доходы и каков их источник. Вам же останется лишь ждать. Конечно, вы можете потихоньку присматривать варианты будущего жилья, но сильно рассчитывать на него не стоит. Во-первых, пока суть да дело, квартира элементарно может быть продана. А во-вторых, не факт, что выбранную вами недвижимость одобрит банк. А вместе с тем, это непременное условие получения от него денег. Так что, пока кредитная организация не даст добро на выдачу займа, приступать к выбору жилья преждевременно.

Ваши шансы на получение кредита существенно уменьшатся, если:

1. Вы имеете отрицательную кредитную историю. То есть вы уже когда-то брали кредит и допустили просрочки платежей или, тем паче, деньги с вас взыскивались в судебном порядке.

2. Если вы уже имеете один непогашенный заем или выступаете поручителем по кредитным обязательствам третьего лица.

3. Если вы имеете судимость, или у вас нет постоянной прописки, или вы слишком часто меняете место жительства, работу и т. д.

4. Если ваше финансовое положение не достаточно прочное. И, наоборот, в глазах кредитной организации лицо, имеющее активы (квартира, земля, ценные бумаги и т. п.), постоянный в течение длительного времени достаточный уровень доходов, является желанной кандидатурой на получение денег.

Итак, если вам повезло и банк принял решение о выдаче кредита, тут уже самое время присматривать себе жилье. Как я уже говорил, оно должно соответствовать не только вашим запросам, но и требованиям кредитной организации. Причем, что самое обидное, узнать о том, что квартира банку не понравилась, вы можете уже после того, как выбрали ее и раскошелились на оценщика. Ведь служба безопасности кредитора совместно с юридическим отделом и страховой компанией лишь после этого приступит к проверке представленной вами на утверждение недвижимости. Избежать оценки вам не удастся в любом случае, так как банк дает деньги исключительно на недвижимость, а не на решение сопутствующих проблем: ремонт, мебель и предметы интерьера.

Итак, получив отчет об оценке, указанные выше субъекты рассматривают предлагаемый вами вариант и выносят свой вердикт: быть этому жилью вашей собственностью или не быть.

Если вердикт будет положительным, то станете вы новоселом уже довольно скоро. После того, как уладите еще целый ряд сопутствующих формальностей.

Во-первых, действующее законодательство (ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») обязывает именно вас как заемщика страховать предмет залога. Причем в данном случае кто платит, тот и музыку заказывает. Поэтому даже страховщика вы не сможете выбрать самостоятельно, а лишь из предложенных кредитором кандидатур (хотя не раз уже банки за это несли наказание, однозначная судебная практика еще не сформировалась). Кроме того, нередко банки также предусматривают обязанность заемщика страховать не только имущество, но и его самого на случай потери платежеспособности и утраты собственности на недвижимость. Кредитные организации сегодня здорово рискуют, выдавая большие суммы и на длительный срок. Поэтому они предусматривают очень жесткие условия для заемщика. Будьте к этому готовы.

При покупке квартиры в кредит вы заключаете не один, а несколько договоров: кредитный с банком, на покупку квартиры с ее собственником и ипотечный – также с банком. Это не считая договоров с оценщиками, страховыми компаниями и т. д.

Основной же сделкой, заключаемой с банкирами, является кредитная. Как правило, формулировки данного договора стандартны. И изменять их банк вряд ли станет, хотя такая возможность и не запрещена законом. Попытаться внести свои коррективы в условия сделки вы, конечно, можете. Просто пойдет ли на это банк – вот в чем вопрос. Если он не очень заинтересован в вас как в заемщике, то, скорее всего, нет. Однако это вовсе не означает, что нужно подписывать документ, не глядя. В конце концов, он определяет ваше будущее, как бы пафосно это ни звучало. Поэтому, если вас принципиально не устраивают какие-то условия, лучше отказаться от такой сделки. Если же возникли сомнения относительно толкования тех или иных пунктов договора, то необходимо проконсультироваться с юристом, узнать, что они означают для вас и какие последствия могут повлечь за собой. Особенно обращайте внимание на всевозможные «сноски со звездочками», на все, что написано мелким шрифтом или идет отдельным приложением. Как правило, таким образом кредитная организация маскирует неприятные для вас моменты, значение которых вы поймете, когда изменить уже ничего нельзя. Ибо договор, что приговор: подписал – будь добр выполнять.

Но если у вас нет принципиальных возражений против предложенного банком варианта, ставьте свою подпись на бумагах. После этого можно заключать и договор купли-продажи квартиры, а затем ипотечный договор.

Правда, денег вы не увидите в любом случае. Ведь все они будут отданы продавцу недвижимости. В разных банках для их передачи установлены разные правила. Это может быть схема с депозитной ячейкой (помните, я рассказывал про нее выше), или же деньги в размере стоимости жилья будут перечислены непосредственно на счет продавца. В таком случае, как правило, кредитные организации используют безотзывный аккредитив. Это такая форма расчета, по которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости ее стоимость. При этом деньги гарантированно перечисляются на его счет, но снять он их может лишь после предъявления свидетельства о праве собственности на квартиру на имя покупателя. Теперь осталось совсем чуть-чуть: вам нужно зарегистрировать договор купли-продажи в регистрационной службе. На этом этапе вам снова предстоят расходы, хоть и небольшие. Вы заплатите 500 рублей государственной пошлины за регистрацию договора (кстати, для юридических лиц эта сумма составляет 7500 рублей). Итак, вы становитесь собственником жилья с момента государственной регистрации перехода права собственности. Как я уже отмечал, законодатель установил срок для такой регистрации – один месяц. Однако, как правило, в данном случае процесс ускорен. Одновременно с договором купли-продажи регистрируется и договор об ипотеке. Это означает, что в ЕГРП будет внесена запись, что на квартиру наложено обременение – залог в пользу банка. Таким образом, вы не сможете без согласия банка сдавать квартиру в аренду, проводить в ней перепланировки, продавать или передавать ее в залог.

Возврат подоходного налога

Как я уже говорил, покупка квартиры в кредит – мероприятие весьма и весьма затратное. Однако часть расходов вам все же удастся вернуть. При условии, что вы ранее не пользовались уже правом на получение налогового вычета по Налоговому кодексу. Обратите внимание! Речь идет именно о налоговом вычете, который предусмотрен Налоговым кодексом РФ. Если вы уже пользовались льготой по уплате подоходного налога в связи с покупкой жилья, но на основании недействующего уже Закона РФ от 07.12.1991 № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц», то этот случай учитываться не будет. То есть вы сможете воспользоваться вычетом повторно. [114] Таким образом, если вы купили квартиру в конце 90-х и воспользовались льготой по уплате подоходного налога до 1 января 2001 г., то теперь вы снова можете смело подавать в налоговую инспекцию документы с просьбой предоставить вам вычет.

Однако! Нередко на практике бывает и так, что гражданин начал получать налоговый вычет до 1 января 2001 года еще по закону «О подоходном налоге с физических лиц», а закончил это делать уже после вступления в силу НК РФ. К сожалению, в этом случае вы не можете больше рассчитывать на возврат НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Увы и ах, даже если вы получили тогда всего лишь 50 рублей, будет считаться, что правом своим вы уже воспользовались и больше у вас его нет.

Если же вы приобрели жилье впервые или если пользовались налоговым вычетом только на основе указанного выше закона, у вас есть все шансы для получения из бюджета энной суммы либо на уменьшение налогооблагаемой базы. Право это предусмотрено статьей 220 НК РФ. Налоговый вычет сегодня предоставляется на сумму расходов не выше двух миллионов рублей. В общей сложности вы получите от государства, таким образом, не более 260 000 рублей (то есть 13 % – по ставке НДФЛ), что также весьма неплохо.

Однако в указанные выше два миллиона не входят суммы, направленные на погашение процентов по кредиту.

Что это означает? Что государство предоставило заемщикам дополнительную льготу: вы можете получить налоговый вычет и на уплачиваемые вами ежегодно проценты, причем, что очень важно – без ограничения срока и суммы.

Разумеется, деньги вы получите не все и далеко не сразу. Итак, в соответствии с законом налоговый вычет предоставляется в размере потраченных вами денег на приобретение жилья, но не свыше 2 000 000 рублей. Например, вы купили квартиру за 1 500 000 рублей. В этом случае у вас есть шанс вернуть себе следующую сумму: 1 500 000 × 13 % = 195 000 рублей. Если же стоимость вашей квартиры, дома или комнаты составляет больше двух миллионов рублей, то вы в любом случае не получите более, чем 2 000 000 × 13 % = 260 000 рублей.

Разумеется, эту сумму вам вернут не сразу. Насчитают сразу, а вернут по частям в соответствии с получаемыми за год доходами. Если только они не равны этим самым двум миллионам рублей. Всем остальным, кто получает меньше, налоговый вычет будет возвращаться поэтапно. То есть, если вы за год получили 500 000 рублей, то, представив в налоговую инспекцию необходимые документы, вы можете рассчитывать на сумму, равную 500 000 × 13 % = 65 000 рублей. Как вам поступить на следующий год? Тут вы можете честно все 12 месяцев платить налог на доход физических лиц (НДФЛ), а затем оформить декларацию и снова обратиться в налоговую инспекцию за возвратом уплаченного. Опять же вернут вам лишь то, что вы действительно отдали бюджету. Допустим, ваша заработная плата выросла и составила 700 000 рублей за год. Таким образом, вы заплатили государству в общей сложности 700 000 × 13 % = 91 000 рублей. Вот их-то вы и сможете вернуть себе. И так будет продолжаться до тех самых пор, пока ваши доходы не сравняются с суммой, потраченной на приобретение жилья (если она меньше двух миллионов), либо не составит эти самые два миллиона. В нашем примере, за два года ваш доход составил в совокупности один миллион двести тысяч. Допустим, в третий год он будет равен 700 000 рублей. Итого один миллион девятьсот тысяч рублей. Следовательно, по итогам четвертого года вы сможете вернуть себе из казны налог всего лишь со ста тысяч рублей, то есть 13 000 рублей.

Конечно, получить приличный доход даже раз в год – это очень приятно. Однако, учитывая темпы инфляции, уплачиваемые вами суммы налогов в начале года не сопоставимы с тем, что вы получите в его конце. Поэтому в ряде случаев целесообразнее воспользоваться другой возможностью, предоставленной законодателем: вы можете обратиться с соответствующими документами и заявлением в налоговую инспекцию. Она в течение месяца с момента обращения обязана будет вам выдать уведомление о подтверждении вашего права на имущественный налоговый вычет. Этот документ вы в свою очередь передаете своему работодателю вместе с соответствующим заявлением, и тот перестанет взимать с вас НДФЛ в размере 13 %. То есть вы будете получать заработную плату практически в чистом виде.

Но и это еще не все сюрпризы. Чтобы подсластить горькую пилюлю для тех, кто взял кредит на покупку жилья (кстати, в этом случае речь идет не только об ипотечном, но и о любом другом), законодатель предусмотрел также, что вы можете получить налоговый вычет и с уплачиваемых банку процентов. И тут уж никаких ограничений нет. Разумеется, вы все равно в год не получите больше, чем 13 % от своего дохода. Просто установленный законодателем порог в два миллиона в вашем случае увеличивается еще и на уплачиваемые проценты, и когда те, кто приобрел жилье за собственные средства, вычет получать перестанут, вам он все равно будет положен до тех самых пор, пока платится кредит. Вычет здесь также равен 13 % от суммы уплачиваемых вами процентов по кредиту. Например, в год вы их заплатили на 100 000 рублей. Значит, вам по итогам года положено будет 100 000 × 13 % = 13 000 рублей. На следующий год проценты составили 90 000 рублей, следовательно, из казны вы вернете 90 000 × 13 % = 11 700 рублей. И так далее. Эти суммы плюсуются к тем 260 тысячам рублей (у кого-то меньше), которые вам полагаются за приобретение жилья. Разумеется, чтобы получить вычет по процентам, их нужно вначале заплатить, так что собирайте все квитанции по кредиту – в конце года непременно пригодятся.

Есть еще один нюанс, который нелишне знать. Если квартира оформлена в долевую собственность, то получить налоговый вычет можно лишь на сумму, в которую оценена ваша доля, но опять же не более двух миллионов рублей. Например, стоимость квартиры составляет 2 600 000 рублей. Если вы оформили ее на двоих с супругой, то доля каждого из вас составит соответственно один миллион триста тысяч. Значит, чтобы ощутить выгоду от приобретения, нужно, чтобы каждый из вас подал заявление на возврат НДФЛ. Но опять же при условии, что ваши доходы примерно одинаковы. Если же у кого-то они явно меньше, то соответственно и средств из бюджета он будет получать меньше. Разумеется, положенные ему деньги он все равно вернет. Однако, вполне вероятно, что очень не скоро. В этом случае лучше оформлять квартиру на «богатого» супруга, пусть заявление подает именно он. За собственность не бойтесь. По закону она все равно ваша общая.

Да и кто знает, вдруг вам еще когда-то придется покупать жилье. В этом случае уже вторая половина сможет воспользоваться законодательной льготой. А к тому времени, вполне вероятно, что и ее доходы вырастут. Можете также оформить жилье в общую собственность и подать совместное заявление на одного из супругов.

Есть и еще одна деталь. Нередко покупатели включают в долевую собственность и своего несовершеннолетнего ребенка. Это в принципе правильно. Жизнь наша непредсказуема. Кто знает, чем закончится брак. А такая мера, как доля ребенка на квартиру, способна защитить его интересы в случае, например, развода. Однако следует понимать, что она также уменьшает стоимость недвижимости, с которой может быть получен налоговый вычет. Если при этом оставшиеся доли в совокупности составляют два миллиона и более, то тогда ничего страшного нет. А если меньше, то, следовательно, вы не сможете получить свои 260 000 рублей из бюджета. Допустим, стоимость квартиры составила три миллиона рублей, и она была приобретена на троих (маму, папу и малыша). В этом случае доля каждого члена семьи равна одному миллиону. Поэтому, если оба родителя воспользуются льготой, то они в итоге вернут все причитающееся им по закону. А вот если, скажем, квартира стоит два миллиона сто тысяч, то доля каждого из сособственников будет равна 2 100 000: 3 = 700 000 рублей. Следовательно, муж и жена, подав соответствующие заявления, получат налоговый вычет в размере 700 000 × 13 % = 91 000 рублей. Каждый. Вместо 130 000, причитающихся им по закону.

Так что, как говорится, думайте сами, решайте сами, что для вас более выгодно.

Итак, если вы решили получить всю сумму разом и в налоговой инспекции, то вам нужно дождаться окончания налогового периода [115] и обратиться туда с соответствующим заявлением на имя ее начальника. Вернее заявление вы подадите не одно, а два. Первое пишется о предоставлении имущественного налогового вычета, второе – о возврате уплаченного налога на доходы физических лиц с указанием банка и номера вашего счета, на который будут перечислены деньги. Также к заявлению вы должны приложить документы, подтверждающие покупку жилья. А именно: договор купли-продажи, свидетельство о регистрации недвижимости, чеки, квитанции и иные документы, подтверждающие факт ее оплаты. Кроме того, вы должны будете взять у своего работодателя справку о полученных вами доходах и уплаченного с них налога на доходы физических лиц по форме 2-НДФЛ. Также вам потребуется справка из банка о выплаченных вами процентах и все чеки, подтверждающие, что вы их действительно заплатили. Еще вам придется заполнить налоговую декларацию о доходах физического лица по форме 3-НДФЛ. Ее бланки выдаются бесплатно в налоговой инспекции. Их можно, не выходя из дома, скачать и на сайте Федеральной налоговой службы России www.nalog.ru или же любого из ее территориальных управлений. Более того, возможности Интернета сегодня безграничны. Поэтому на том же сайте вы можете заполнить указанную декларацию в электронном виде, используя размещенную там же специальную компьютерную программу. Если вам что-то не понятно, можно обратиться с документами в налоговую инспекцию своего района и получить там консультацию по всем интересующим вас вопросам.

Оформив все документы, их нужно отнести в налоговую инспекцию. Сделать это можно лично или через доверенное лицо. Но не по почте, так как для сверки инспектору нужно будет предъявить оригиналы документов.

Деньги же вы увидите примерно через четыре месяца. Если повезет, то раньше. Или не увидите, в случае, если инспекция вынесет решение об отказе в предоставлении налогового вычета. Произойти это может в трех случаях [116] :

• если вы уже воспользовались налоговым вычетом;

• если сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них производятся между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (то есть, если они состоят между собой в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого или же одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению);

• если оплата покупки жилья производится за счет средств работодателей, средств материнского (семейного) капитала, за счет выплат, предоставленных из средств федерального, регионального или местного бюджета.

Если вы решите получить имущественный вычет у работодателя, то, как я уже говорил, вы должны будете получить в налоговой инспекции соответствующее уведомление. Для этого вы также подаете ровно тот же перечень документов, что и при получении вычета через налоговый орган. Только заявление пишете другое. Затем с уведомлением идете к работодателю и подаете ему письменное заявление. При этом независимо от того, в каком месяце налогового периода вы подадите эти документы, бухгалтерия обязана предоставить вам вычет за весь календарный год, в котором возникло соответствующее право.

Итак, как видите, иногда от ипотеки можно и выгоду получить. К сожалению, описанные мною льготы не спасут от форс-мажорных ситуаций. Таких как потеря работы, снижение доходов и т. д. Однако на эти случаи государство предусмотрело ряд мер, направленных на защиту интересов заемщика по ипотечному кредиту. О них-то мы сейчас и поговорим.

В условиях кризиса

Товарищи, мировой финансовый кризис, о неизбежности которого так долго говорили экономические обозреватели, свершился! Сегодня те, кто его предрекал, выглядят чуть ли не пророками, а ведь еще недавно их никто в верхах не слушал. За что и поплатились. Но простые-то люди в чем виноваты? Они брали кредиты (в том числе и на приобретение недвижимости) в тех – благодатных докризисных условиях. И сегодня они чувствуют себя попросту обманутыми. Ведь одно дело забираться в долговую яму на пятнадцать-двадцать лет, когда ты уверен в завтрашнем дне, и совсем другое – оказаться в ней, когда неизвестно, какой сюрприз готовит тебе восход солнца. Чтобы хоть как-то утешить тех, кто действительно ни в чем не виноват, государство предусмотрело ряд мер, направленных на поддержание своих граждан в сегодняшних непростых условиях.

Так, одной из них является помощь лицам, которые потеряли работу или чьи доходы резко уменьшились. Для этих целей Правительство выделило ОАО «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) очень большую сумму. Помощь эта предоставляется далеко не всем заемщикам, а только тем, которые взяли кредит у банка до 1 июля 2009 года. Остальные, как говорится, знали, на что шли. Не поможет агентство и тем, чья недвижимость еще не построена, а также, если вы купили квартиру хоть и в кредит, но без ее залога (не в ипотеку). Также откажут вам и в случае, если ипотечная квартира не единственное жилье. Помощь будет предоставлена гражданам, чей доход ниже, чем ежемесячный платеж по кредиту плюс минимальный прожиточный уровень (регион проживания заемщика в данном случае учитывается).

Для того чтобы получить поддержу со стороны АИЖК, нужно обратиться в свой банк с соответствующим заявлением и представить копии паспортов или иных документов, удостоверяющих вашу личность и личность тех членов вашей семьи, которые прописаны в ипотечной квартире.

Кроме того, в зависимости от ситуации вы должны будете приложить еще целый пакет бумаг. Так, если вы рассчитываете на отсрочку платежа в связи с существенным снижением оплаты труда, то в банк нужно принести:

1. Справку по форме 2-НДФЛ.

2. Заверенную работодателем копию его приказа об изменении условий труда и размера оплаты труда (при наличии).

Если вы не можете платить по кредиту из-за того, что вас уволили с работы, то нужно предоставить:

1. Документ, подтверждающий постановку на учет в органе службы занятости населения с указанием размера выплаты пособия по безработице.

2. Копию трудовой книжки.

И там, и там представляется также: справка из территориального отделения Пенсионного фонда России о размере пенсионных выплат (если имеется), копия свидетельства о браке (разводе) и брачного договора (если имеется); копия графика платежей по кредиту, подлежащего реструктуризации; оригинал или нотариальная копия доверенности, если заявление подписано уполномоченным лицом.

Если кто-то из членов вашей семьи имеет самостоятельный доход, вы должны предоставить банку также и его (их) документы. А именно:

1. Справку по форме 2-НДФЛ.

2. Копию трудовой книжки.

Получив от вас документы, банк должен рассмотреть их в течение 30 дней и принять решение по вашему делу. Рассмотрение документов и вынесение решения по предоставлению или непредоставлению права на реструктуризацию ипотечного жилищного кредита проводится в срок до 30 дней с даты поступления пакета документов к кредитору. Более подробно узнать о получении помощи со стороны АИЖК вы можете на его сайте www.ahml.ru. Поддержка данной организации заключается в том, что АИЖК возьмет на себя ваши платежи по кредиту, но сроком не более чем на год. Причем сделает это оно также не безвозмездно, деньги агентству возвращать придется обязательно, и за оказанную услугу также нужно будет заплатить.

Как видите, условия более чем жесткие. И помощь будет предоставлена действительно лишь тем, кто в ней остро нуждается.

Помимо указанной меры, правительство предусмотрело также и иные гарантии. Например, в конце 2008 года был подписан закон о внесении изменений в федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» [117] . И теперь семьи, имеющие двух и более детей и оформившие сертификат на материнский капитал, могут направить полученные по нему средства на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на покупку жилья, в том числе ипотечным. Причем, что характерно, для этого не нужно дожидаться достижения ребенком трехлетнего возраста, как для других случаев распоряжения материнским капиталом. Теперь вы можете воспользоваться им хоть сразу же после рождения ребенка. Главное – успеть оформить. Но опять же, такая возможность предоставляется лишь тем, кто заключил кредитный договор до 31 декабря 2010 г. включительно [118] .

Причем поступить так смогут как семьи, где ипотека оформлена на маму, так и те, где заемщиком выступает папа. Таких, разумеется, в нашей стране большинство. Просто в последнем случае от мамы потребуется письменное согласие на такую операцию. Кроме того, непременным условием является также, чтобы квартира была оформлена не только на родителей, но и на детей. Но как быть, если младенец родился после того, как жилье было приобретено? В этом случае от вас потребуют письменное обязательство переоформить квартиру или дом в совместную собственность всех членов семьи в течение шести месяцев после снятия обременения (если жилье покупалось в кредит) либо ввода дома в эксплуатацию (если обременения не было). Кроме того, правительство предусмотрело гарантии для того, чтобы защитить права граждан от чиновничьей волокиты. По новым правилам Пенсионный фонд обязан перечислить средства на погашение ипотечного займа «не позднее двух месяцев» с момента, когда было принято решение о выделении денег [119] .

Таким образом, этот правительственный шаг вполне может привести одновременно и к решению демографической проблемы. Ведь на 2009 год размер материнского капитала составляет уже 312 162,5 рубля [120] .

Сумма, возможно, недостаточная, чтобы погасить ипотечный кредит полностью, но все же и не такая уж и маленькая, чтобы ею пренебречь. Особенно в нынешних условиях. Кстати, как известно, материнский капитал предоставляется не только тем семьям, которые родили детей, но также и тем, кто их усыновил. Так что, возможно, для многих, кто только размышляет о том, чтобы взять малыша из детского дома, эта законодательная норма будет лишним аргументом «за». Главное, чтобы не решающим.

Конечно и АИЖК, и материнский капитал – это очень хорошо. Однако как быть тем, кто не подпадает под категорию таких льготников, а платить по кредиту все равно затрудняется? Неужели ничего нельзя сделать? Конечно, можно. Помните, мы с самого начала договорились о том, что безвыходных ситуаций не бывает? Часть 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что суд по просьбе должника при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Это возможно лишь, когда:

• залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Здесь только следует понимать, что судом отсрочка может быть предоставлена на срок от полугода до года, что вовсе не означает, что служитель Фемиды обязательно предоставит ее на максимальный срок.

Как правило, отсрочка рассчитывается исходя из размера задолженности. Тут главное, чтобы на момент истечения предоставленной отсрочки сумма вашей задолженности на момент истечения отсрочки не превышала стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Также некоторые банки сами разрабатывают программы помощи заемщикам, попавшим в затруднительную ситуацию.

Так, к примеру, Сбербанк России тоже разработал свою программу отсрочек по ипотечным кредитам. Возможность передохнуть от тяжкого ипотечного бремени от полугода до года предоставляется тем гражданам, которые потеряли работу или чьи доходы неожиданно и резко сократились. В данном случае будет либо произведена капитализация процентов, либо будет рассмотрен любой другой удобный вариант отсрочки платежей, применяемый в каждом конкретном случае индивидуально. Более того, Сбербанк планирует начать рефинансирование не только ипотечных, но и других жилищных кредитов, выданных без залога приобретенной недвижимости. Подводя итоги, хотелось бы сказать, что ипотечный кредит вовсе не так страшен, как его представляют многие. Хотя и абсолютным благом его тоже не назовешь. Поэтому, принимая решение, брать или не брать, нужно понимать, что никто за вас ваши проблемы не решит и рассчитывать вам придется только на себя.